Eigenkapital senkt den benötigten Kredit und schafft Abstand zwischen Finanzierung und Immobilienwert. Für Freiberufler kommt ein zweiter Punkt hinzu: Die Bank möchte sehen, dass nach Kauf, Steuern und Nebenkosten noch eine Liquiditätsreserve für private und betriebliche Schwankungen bleibt.
Was als Eigenkapital gelten kann
Meist gut nachvollziehbar:
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten,
- vorhandenes Bausparguthaben,
- liquide Wertpapiere zum aktuellen Wert,
- nachgewiesene Schenkungen,
- bereits bezahltes Grundstück oder unbelastete Immobilie.
Einzelfallabhängig:
- Wertpapiere mit starken Kursschwankungen,
- Rückkaufswerte von Versicherungen,
- private Darlehen aus der Familie,
- betriebliche Guthaben, die für Steuern oder laufende Kosten benötigt werden,
- Eigenleistungen bei Bau und Sanierung.
Die Bausparsumme ist nicht vollständig Eigenkapital: Das angesparte Guthaben ist eigenes Vermögen, das spätere Bauspardarlehen bleibt Fremdkapital.
Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve getrennt rechnen
Zur Gesamtinvestition gehören neben dem Kaufpreis insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Höhe und Anfall unterscheiden sich nach Bundesland und Kaufvertrag.
Eine saubere Rechnung sieht so aus:
Kaufpreis oder Baukosten
+ Erwerbs- und Finanzierungskosten
+ geplanter Renovierungs- oder Ausstattungspuffer
= Gesamtbedarf
Gesamtbedarf
− einsetzbares Eigenkapital
= benötigte FinanzierungSetzen Sie nicht jedes verfügbare Guthaben ein. Notar, Umzug, Reparaturen, Steuern oder schwächere Geschäftsmonate können kurz nach dem Kauf zusätzliche Liquidität erfordern.
Eigenkapitalquote richtig berechnen
Eine Quote ist nur aussagekräftig, wenn klar ist, worauf sie sich bezieht.
Beispiel mit frei gewählten Annahmen:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Nebenkosten und anfängliche Arbeiten: 50.000 Euro
- einsetzbares Eigenkapital: 90.000 Euro
- geplanter Liquiditätspuffer nach Kauf: 25.000 Euro
Bezogen auf den Kaufpreis beträgt das eingesetzte Eigenkapital 22,5 Prozent. Bezogen auf den Gesamtbedarf von 450.000 Euro sind es 20 Prozent. Der Puffer zählt in dieser Rechnung bewusst nicht als eingesetztes Eigenkapital.
Banken arbeiten zusätzlich mit dem Beleihungswert, der vom Kaufpreis abweichen kann. Deshalb lässt sich aus einer privaten Quote kein Zinssatz und keine Zusage ableiten.
Warum Freiberufler eine sichtbare Reserve brauchen
Bei schwankenden Einnahmen sollte die Haushaltsrechnung nicht jeden Monat vollständig ausschöpfen. Dokumentieren Sie:
- private Notfallreserve,
- betriebliche Liquiditäts- und Steuerrücklagen,
- geplante Instandhaltung der Immobilie,
- mögliche Ausfallzeiten,
- Zinsänderungsrisiko nach Ende der Sollzinsbindung.
Eine hohe Anzahlung bei leerem Betriebs- und Privatkonto kann riskanter sein als ein etwas höherer Kredit mit tragfähiger Reserve. Welche Aufteilung passt, sollte anhand der tatsächlichen Rate und der schwächeren Einnahmemonate berechnet werden.
Wertpapiere und Bausparguthaben
Wertpapiere können verkauft oder als Sicherheit angeboten werden. Banken können Abschläge ansetzen, weil Kurse schwanken. Vergleichen Sie deshalb Verkauf, Verpfändung und Nichtberücksichtigung einschließlich Steuern, Kosten und Marktrisiko.
Beim Bausparvertrag sind drei Werte zu trennen:
- vorhandenes Guthaben,
- mögliche Bausparsumme,
- späteres Bauspardarlehen.
Nur das vorhandene eigene Guthaben ist ohne Weiteres Eigenkapital. Ob und wann der Vertrag zuteilungsreif ist, beeinflusst den Finanzierungsplan.
Schenkung oder Familiendarlehen
Eine Schenkung erhöht das Eigenkapital, sollte aber schriftlich und steuerlich sauber dokumentiert werden. Bei größeren Beträgen sind persönliche Freibeträge und Meldepflichten zu prüfen.
Ein Familiendarlehen ist dagegen grundsätzlich Fremdkapital. Rate, Rang, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten gehören in die Bankunterlagen. Eine Bank kann verlangen, dass das Darlehen im Rang zurücktritt oder in ihrer Haushaltsrechnung berücksichtigt wird.
Eigenleistung beim Bau
Eigenleistung kann Kosten reduzieren, birgt aber Termin- und Qualitätsrisiken. Legen Sie vor:
- konkrete Gewerke und Stundenumfang,
- Qualifikation und verfügbare Zeit,
- Materialangebote,
- Abgrenzung zu Arbeiten, die Fachbetriebe ausführen müssen,
- Reserve für Verzögerungen oder Nacharbeiten.
Überhöhte Eigenleistung verbessert eine Finanzierung nicht. Wenn Arbeiten später doch vergeben werden müssen, entsteht eine Nachfinanzierungslücke.
Vollfinanzierung nüchtern prüfen
Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises oder darüber hinaus ist keine eigene Produktgarantie. Sie hängt von sehr guter Tragfähigkeit, Objektqualität und Vergabepolitik ab. Ohne Eigenkapital steigt der Kreditbetrag; bei einer frühen Veräußerung kann die Restschuld den erzielbaren Erlös übersteigen.
Prüfen Sie besonders:
- effektiven Jahreszins und Gesamtbelastung,
- Rate bei Ablauf der Sollzinsbindung,
- Tilgung und voraussichtliche Restschuld,
- Reserve für Instandhaltung,
- Kosten eines möglichen Verkaufs.
Fördermittel nicht als Eigenkapital verwechseln
KfW-Kredite können eine Baufinanzierung ergänzen, bleiben aber Darlehen. Programme, Höchstbeträge und Voraussetzungen ändern sich. Für eine Förderung gilt häufig ein bestimmter Antragszeitpunkt vor Vorhabensbeginn oder Kaufpreiszahlung. Prüfen Sie den aktuellen Stand direkt bei der KfW und mit dem Finanzierungspartner.
Checkliste für den Eigenkapitalnachweis
- Konto- und Depotauszüge sind aktuell.
- Steuer- und Betriebsrücklagen sind getrennt.
- Schenkungen und Privatdarlehen sind schriftlich dokumentiert.
- Nebenkosten wurden nach Standort und Vertrag berechnet.
- Nach dem Kauf bleibt eine definierte Reserve.
- Eigenleistungen sind realistisch kalkuliert.
- Restschuld und Zinsrisiko wurden betrachtet.
Fazit
Die richtige Eigenkapitalhöhe ist keine starre Prozentzahl. Sie ergibt sich aus Gesamtbedarf, Beleihungswert, Rate, Einkommensschwankungen und der Reserve, die nach dem Kauf bestehen bleibt. Für Freiberufler ist eine vollständig dokumentierte Liquiditätsplanung deshalb ebenso wichtig wie das Guthaben selbst.
